/wohnungseigentum-teilungserklaerung

name: wohnungseigentum-teilungserklaerung
description: "Begründung von Wohnungseigentum und Gestaltung der Teilungserklärung – vertragliche Einräumung § 3 WEG gegenüber Teilung durch den Alleineigentümer § 8 WEG, Inhalt der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum § 5 WEG einschließlich der zwingend gemeinschaftlichen Bestandteile, Sondernutzungsrechte und ihre Verdinglichung § 10 Abs. 3 WEG, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung § 7 WEG, Grundbuchvollzug und Änderung der Gemeinschaftsordnung. Use when eine Teilungserklärung entworfen oder geprüft, die Zuordnung eines Bauteils zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum geklärt oder eine Gemeinschaftsordnung geändert werden soll."
language: de
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test: ./test.md

/immobilien-grundbuchrecht:wohnungseigentum-teilungserklaerung

Zweck

Die Teilungserklärung ist die Verfassung einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie entscheidet auf Jahrzehnte, wem welches Bauteil gehört, wer welche Kosten trägt und welche Mehrheiten künftig nötig sind. Fehler darin sind später nur mit **Zustimmung aller** oder über eine gerichtlich erzwungene Anpassung zu korrigieren — deshalb liegt der gesamte Aufwand in der Gestaltung, nicht in der Reparatur. Dieser Skill entwirft und prüft Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte bis zur Grundbuchreife.

> **Abgrenzung:** Der laufende Betrieb der Gemeinschaft liegt im Plugin `wohnungseigentumsrecht`. Für Beschlussanfechtung siehe `/wohnungseigentumsrecht:beschlussanfechtung`, für die Jahresabrechnung `/wohnungseigentumsrecht:hausgeldabrechnung`, für Umbauten `/wohnungseigentumsrecht:bauliche-veraenderung`. Dieser Skill behandelt ausschließlich die **Begründungs- und Gestaltungsebene**.

Eingaben

• **Weg der Begründung**: vertragliche Einräumung durch Miteigentümer (§ 3 WEG) oder Teilung durch den Alleineigentümer (§ 8 WEG)
• **Grundstück** und Grundbuchstand; bestehende Belastungen in Abteilung II und III und deren Gläubiger
• **Bauliche Situation**: Anzahl und Lage der Einheiten, Keller, Stellplätze, Dachboden, Gewerbeeinheiten
• **Aufteilungsplan** und Stand der **Abgeschlossenheitsbescheinigung**
• Gewünschte **Miteigentumsanteile** und deren Bezugsgröße (Wohnfläche, Verkehrswert)
• Geplante **Sondernutzungsrechte** (Gartenflächen, Stellplätze, Terrassen, Kellerräume)
• Regelungswünsche für die **Gemeinschaftsordnung**: Kostenverteilung, Nutzungsbeschränkungen, Verwalterbefugnisse, Öffnungsklausel
• Bei Änderung: geltende Fassung, gewünschte Änderung, Zustimmungsbereitschaft, dinglich Berechtigte

Sub-Agent-Architektur

1. **Researcher** ([`../../agents/researcher.md`](../../agents/researcher.md)) beschafft WEG in der Fassung des WEMoG, GBO und Kommentarstellen (Bärmann, Jennißen, Hügel/Elzer) sowie die BGH-Linien zur Sondereigentumsfähigkeit. 2. **Drafter** ([`../../agents/drafter.md`](../../agents/drafter.md)) formuliert Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Grundbuchanträge. 3. **Reviewer** ([`../../agents/reviewer.md`](../../agents/reviewer.md)) prüft Abgeschlossenheit, Zuordnung, Verdinglichung der Sondernutzungsrechte und Zustimmungserfordernisse.

Ablauf

1. Begründungsweg: § 3 WEG oder § 8 WEG ([§ 3 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__3.html), [§ 8 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__8.html))

• **§ 3 WEG — vertragliche Einräumung:** Mehrere Miteigentümer räumen sich durch **Vertrag** wechselseitig Sondereigentum an bestimmten Wohnungen ein. Erforderlich ist die Einigung aller Miteigentümer; Form und Vollzug folgen dem Grundbuchverfahren (§§ 4, 7 WEG). Typisch bei Baugemeinschaften und bei nachträglicher Aufteilung unter Geschwistern.
• **§ 8 WEG — Teilung durch den Eigentümer:** Der **Alleineigentümer** teilt das Grundstück durch **einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt** in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist. Das ist der Regelweg des Bauträgers, weil er ohne Mitwirkung Dritter funktioniert. Die Erklärung bedarf keiner Beurkundung, wohl aber der Form des [§ 29 GBO](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html); in der Praxis wird beurkundet, weil die Gemeinschaftsordnung mitgeregelt wird.

Wesentlich für beide Wege: Das Wohnungseigentum entsteht erst mit **Anlegung der Wohnungsgrundbücher** ([§ 7 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__7.html)). Nach § 8 Abs. 1 WEG kann seit dem WEMoG auch Sondereigentum an **außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks** begründet werden (Stellplätze, Terrassen, Gartenanteile) — das verdrängt in vielen Fällen das früher notwendige Sondernutzungsrecht.

2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die **Teilungserklärung** im engeren Sinn enthält den sachenrechtlichen Teil: Bildung der Miteigentumsanteile, Zuordnung des Sondereigentums, Bezugnahme auf Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, Grundbuchanträge.

Die **Gemeinschaftsordnung** ist der schuldrechtlich-organisatorische Teil, der durch Eintragung **Inhalt des Sondereigentums** wird ([§ 10 Abs. 3 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__10.html)) und damit gegen Sondernachfolger wirkt. Sie regelt insbesondere:

• **Kostenverteilung** abweichend vom gesetzlichen Maßstab der Miteigentumsanteile ([§ 16 Abs. 2 WEG](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html)),
• **Nutzungsbeschränkungen** (Wohnnutzung, Gewerbeverbot, Tierhaltung, kurzzeitige Vermietung),
• **Instandhaltungspflichten** einzelner Eigentümer für Bauteile des Gemeinschaftseigentums (Fenster, Balkone) — nur wirksam, wenn Kostentragung und Pflicht klar zugewiesen sind,
• **Stimmrechtsprinzip** (Kopf-, Objekt- oder Wertprinzip),
• **Öffnungsklausel**: die praktisch wichtigste Regelung überhaupt, weil sie die spätere Änderung mit qualifizierter Mehrheit sta