/untervermietung

name: untervermietung
description: "Untervermietung und Gebrauchsüberlassung an Dritte im Wohnraummietrecht – Erlaubnisvorbehalt § 540 BGB und Sonderkündigungsrecht des Mieters, Anspruch auf Gestattung der Teiluntervermietung bei berechtigtem Interesse § 553 Abs. 1 BGB, Untermietzuschlag § 553 Abs. 2 BGB, Abgrenzung zur Aufnahme von Angehörigen und Besuchern, Kurzzeitvermietung und Zweckentfremdung, Abmahnung und Kündigung bei unerlaubter Gebrauchsüberlassung §§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, Rückgabeanspruch gegen den Untermieter § 546 Abs. 2 BGB, keine Untervermietung mit Gewinn (BGH 2026). Rechtsstand: Oktober 2026. Use when eine Untermieterlaubnis beantragt, erteilt, verweigert oder eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung sanktioniert wird."
language: de
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/mietrecht:untervermietung

Zweck

Zwischen Erlaubnisvorbehalt und Gestattungsanspruch liegt der ganze Streit: § 540 BGB verbietet die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis, § 553 BGB gibt dem Mieter unter Voraussetzungen einen **Anspruch** auf sie. Wer die Erlaubnis zu Unrecht verweigert, haftet auf Schadensersatz; wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert die Kündigung. Diese Skill bestimmt die Grenze, beziffert den Untermietzuschlag und behandelt die Sanktionen beider Richtungen.

Eingaben

• **Mietvertrag**: Klauseln zur Gebrauchsüberlassung, Personenzahl, Nutzungsvorgaben
• **Vorhaben**: Teil- oder Vollüberlassung, Zahl der Räume, Zeitraum, Person des Dritten
• **Berechtigtes Interesse**: Anlass (Einkommensverlust, Auslandsaufenthalt, Partnerzuzug, Pflege)
• **Wohnungsgröße** und aktuelle Belegung (für die Überbelegungsgrenze)
• **Erlaubnisantrag**: Wortlaut, Datum, benannte Person, Reaktion des Vermieters
• Bei Kurzzeitvermietung: landesrechtliches **Zweckentfremdungsrecht**, Registrierungspflichten
• Bei Sanktion: Abmahnungen, Dauer und Umfang der unerlaubten Überlassung, Mieteinnahmen

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention). Ein **Tatbestands-Prüfer** klärt zuerst, ob überhaupt eine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung vorliegt — die Aufnahme naher Angehöriger ist es nicht. Ein **Anspruchs-Prüfer** bewertet das berechtigte Interesse nach § 553 Abs. 1 BGB und die Verweigerungsgründe. Ein **Zuschlags-Rechner** bestimmt die Zumutbarkeitsgrenze und den angemessenen Untermietzuschlag. Ein **Sanktions-Prüfer** baut Abmahnung und Kündigung auf und prüft parallel den Anspruch gegen den Untermieter. Ein **Öffentlich-rechtlicher Prüfer** behandelt Zweckentfremdung und Registrierungspflichten.

Ablauf

1. Erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung ([§ 540 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html))

Der Mieter ist ohne **Erlaubnis des Vermieters** nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie **weiter zu vermieten**. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis **außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen**, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB) — ein oft übersehenes Sonderkündigungsrecht.

**Keine** erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung sind:

• die Aufnahme des **Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartners** sowie **minderjähriger Kinder**,
• **Besuch** von üblicher Dauer (Richtwert: bis etwa sechs Wochen),
• die Aufnahme von **Pflegepersonal**, soweit zur Betreuung erforderlich.

Erlaubnispflichtig sind dagegen der Zuzug des **nichtehelichen Lebensgefährten**, die Aufnahme volljähriger Kinder in nennenswertem Umfang und jede entgeltliche Untervermietung. Für Verschulden des Untermieters haftet der Mieter nach **§ 540 Abs. 2 BGB** wie für eigenes.

2. Anspruch auf Gestattung der Teiluntervermietung ([§ 553 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html))

Entsteht für den Mieter **nach Abschluss des Mietvertrags** ein **berechtigtes Interesse**, einen **Teil** des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die **Erlaubnis verlangen**. Voraussetzungen:

• **Nachträgliche** Entstehung des Interesses — ein bereits bei Vertragsschluss bestehender Plan genügt nicht.
• **Berechtigtes Interesse** — jedes vernünftige, nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Interesse: Einkommensverlust, Wunsch nach Kostenentlastung, Zuzug eines Partners, Pflegebedarf, längerer **Auslandsaufenthalt** unter Beibehaltung des Lebensmittelpunkts in der Wohnung (BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2014-06-11&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20349/13).
• **Nur ein Teil** des Wohnraums — der Mieter muss den **Gewahrsam** an der Wohnung behalten; ein Zimmer, das er weiter nutzt oder für seine Sachen behält, genügt. Die vollständige Überlassung fällt nicht unter § 553 BGB.

**Keine Untervermietung mit Gewinn:** Ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB besteht nicht, wenn die Untervermietung dem Mieter einen Ertrag verschaffen soll, der über die Deckung der eigenen Wohnkosten hinausgeht; die gleichwohl fortgesetzte Untervermietung kann eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB tragen (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, Pressemitteilung Nr. 24/2026, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/2026024.html; https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2026-01-28&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20228/23). Praktisch ist daher die Untermiete gegen den anteiligen Mietanteil des untervermieteten Raums (zzgl. Möblierung, Nebenkosten) zu spiegeln.

**Verweigerungsgründe (Abs. 1 S. 2):** Der Anspruch besteht nicht, wenn in der Person des Dritten ein **wichtiger Grund** vorliegt (etwa vorheriges Fehlverhalten im Haus), der Wohnraum **übermäßig belegt** würde oder dem Vermieter die Überlassung aus **son