/mietpreisbremse

name: mietpreisbremse
description: "Mietpreisbremse bei Wiedervermietung von Wohnraum – zulässige Miethöhe § 556d BGB (ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) und Landesverordnung, Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung § 556f BGB, Vormiete und modernisierte Wohnung § 556e BGB, vorvertragliche Auskunftspflicht § 556g Abs. 1a BGB, qualifizierte Rüge und Rückforderung § 556g Abs. 2 BGB, Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen § 556g Abs. 1 BGB. Use when eine Neuvertragsmiete auf Zulässigkeit geprüft, eine Rüge erhoben oder überzahlte Miete zurückgefordert wird."
language: de
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test: ./test.md

/mietrecht:mietpreisbremse

Zweck

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei **Wiedervermietung** — nicht die laufende Erhöhung. Sie wirkt nicht automatisch: Der Mieter muss **rügen**, und erst ab der Rüge entsteht der Rückforderungsanspruch für die Zukunft; für die Vergangenheit hilft nur die Auskunftsverletzung des Vermieters. Diese Skill bestimmt die zulässige Miete, prüft die vier Ausnahmetatbestände und formuliert die qualifizierte Rüge.

Eingaben

• **Mietvertrag**: Datum des Vertragsschlusses, vereinbarte Nettokaltmiete, Wohnfläche, Mietbeginn
• **Belegenheit**: Gilt für den Ort eine **Landesverordnung** nach § 556d Abs. 2 BGB? Seit wann, bis wann?
• **Ortsübliche Vergleichsmiete**: Mietspiegelwert, Feld, Spanne, Fassung
• **Vormiete**: Höhe der zuletzt vor Vertragsschluss geschuldeten Miete und Zeitpunkt
• **Bauzustand**: Erstnutzung nach dem 01.10.2014? Umfassende Modernisierung? Modernisierung in den letzten drei Jahren?
• **Auskunft** des Vermieters nach § 556g Abs. 1a BGB: erteilt, wann, in welcher Form
• Bisher gezahlte Mieten (für die Rückforderung)

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention). Ein **Anwendungsbereichs-Prüfer** klärt zuerst, ob überhaupt eine wirksame Landesverordnung für den Ort und den Vertragszeitraum gilt — daran scheitern in der Praxis die meisten Fälle. Ein **Ausnahme-Prüfer** arbeitet die Tatbestände der §§ 556e, 556f BGB ab, weil sie die zulässige Miete vollständig verschieben. Ein **Rechen-Prüfer** ermittelt die zulässige Miete und den Überzahlungsbetrag. Ein **Rüge-Prüfer** formuliert die qualifizierte Rüge und bestimmt den Beginn des Rückforderungszeitraums.

Ablauf

1. Anwendungsbereich ([§ 556d BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html))

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch **Rechtsverordnung der Landesregierung** bestimmten Gebiet mit **angespanntem Wohnungsmarkt** liegt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die **ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 %** übersteigen. Zu prüfen ist:

• Existiert für den Ort eine **wirksame Verordnung**? Sie muss begründet sein und ist zeitlich befristet; mehrere Landesverordnungen sind wegen fehlender Begründung für unwirksam erklärt worden.
• Fällt der **Vertragsschluss** in den Geltungszeitraum? Maßgeblich ist der Vertragsschluss, nicht der Mietbeginn.
• Handelt es sich um **Wohnraum**? Gewerberaum, Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung und Werkmietwohnungen sind ausgenommen (§ 549 Abs. 2 BGB).

Die Verfassungsmäßigkeit der Regelung ist geklärt: BVerfG, Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 u.a., https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BVerfG&Datum=2019-07-18&Aktenzeichen=1%20BvL%201/18.

2. Ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße

Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach **§ 558 Abs. 2 BGB**: Entgelte für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung, vereinbart oder geändert in den letzten **sechs Jahren**. Praktisch wird der **Mietspiegel** herangezogen; die Wohnung ist konkret in Feld und Spanne einzuordnen. Die zulässige Miete beträgt diesen Wert **zuzüglich 10 %**. Vertiefung zur Ermittlung: `/mietrecht:mieterhoehung-558-bgb`.

3. Vormiete und vorangegangene Modernisierung ([§ 556e BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html))

**Abs. 1 — Vormiete:** War die zuletzt geschuldete Miete (**Vormiete**) höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie Erhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden.

**Abs. 2 — Modernisierung in den letzten drei Jahren:** Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses **modernisiert** (§ 555b BGB), darf er die zulässige Miete um den Betrag erhöhen, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559–559b BGB ergäbe. Vertiefung: `/mietrecht:modernisierung-559-bgb`.

4. Ausnahmen ([§ 556f BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html))

Die Mietpreisbremse gilt **nicht**

• für Wohnraum, der **nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet** wird (**Neubauprivileg**, S. 1) — und zwar dauerhaft, auch für jede spätere Wiedervermietung;
• für die **erste Vermietung nach umfassender Modernisierung** (S. 2). „Umfassend" verlangt nach h.M. einen Aufwand von etwa **einem Drittel** des für einen vergleichbaren Neubau erforderlichen Betrags und eine Qualität, die einem Neubau nahekommt; bloße Renovierung genügt nicht.

Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausnahmen trägt der **Vermieter**.

5. Vorvertragliche Auskunftspflicht ([§ 556g Abs. 1a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html))

Der Vermieter hat den Mieter **unaufgefordert und in Textform vor Abgabe von dessen Vertragserklärung** darüber zu informieren, wenn er sich auf eine der folgenden Konstellationen berufen will:

1. **Vormiete** (§ 556e Abs. 1 BGB) — Höhe der Vormiete, 2. **Modernisierung in den letzten drei Jahren** (§ 556e Abs. 2 BGB), 3. **N