/mietpreisbremse

name: mietpreisbremse
description: "Mietpreisbremse bei Wiedervermietung von Wohnraum – zulässige Miethöhe § 556d BGB (ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) und Landesverordnung, Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung § 556f BGB, Vormiete und modernisierte Wohnung § 556e BGB, vorvertragliche Auskunftspflicht § 556g Abs. 1a BGB, Rüge in Textform und Rückforderung § 556g Abs. 2, 4 BGB (30-Monats-Rückwirkung für Verträge ab 01.04.2020), Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen § 556g Abs. 1 BGB, Verordnungsermächtigung bis 31.12.2029, Rspr. des BGH 2025/2026 und anhängiger Möblierungszuschlag (BT-Drs. 21/6807). Rechtsstand: Oktober 2026. Use when eine Neuvertragsmiete auf Zulässigkeit geprüft, eine Rüge erhoben oder überzahlte Miete zurückgefordert wird."
language: de
provider_variants: [claude, gemini, openai]
test: ./test.md

/mietrecht:mietpreisbremse

Zweck

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei **Wiedervermietung** — nicht die laufende Erhöhung. Sie wirkt nicht automatisch: Der Mieter muss **rügen** (Textform, § 556g Abs. 4 BGB). Für Verträge, die **nach dem 31.03.2020** geschlossen wurden, wirkt eine Rüge, die **binnen 30 Monaten nach Mietbeginn** und während des laufenden Mietverhältnisses zugeht, auf den Mietbeginn zurück; danach nur für die Zukunft (§ 556g Abs. 2 S. 3 BGB). Diese Skill bestimmt die zulässige Miete, prüft die vier Ausnahmetatbestände, ordnet den Vertrag dem richtigen Altrecht/Neurecht zu und formuliert die Rüge.

**Rechtsstand: Oktober 2026.** Geltend: Verordnungsermächtigung bis **31.12.2029** (§ 556d Abs. 2 BGB i.d.F. des Gesetzes v. 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163). Anhängig, **nicht** geltend: Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BT-Drs. 21/6807 v. 01.07.2026; Anhörung im Rechtsausschuss 14.10.2026, nicht verabschiedet) mit Regeln zum Möblierungszuschlag (§ 556d Abs. 1a, § 556g Abs. 1b BGB-E).

Eingaben

• **Mietvertrag**: Datum des Vertragsschlusses, vereinbarte Nettokaltmiete, Wohnfläche, Mietbeginn
• **Belegenheit**: Gilt für den Ort eine **Landesverordnung** nach § 556d Abs. 2 BGB? Seit wann, bis wann?
• **Ortsübliche Vergleichsmiete**: Mietspiegelwert, Feld, Spanne, Fassung
• **Vormiete**: Höhe der zuletzt vor Vertragsschluss geschuldeten Miete und Zeitpunkt
• **Bauzustand**: Erstnutzung nach dem 01.10.2014? Umfassende Modernisierung? Modernisierung in den letzten drei Jahren?
• **Auskunft** des Vermieters nach § 556g Abs. 1a BGB: erteilt, wann, in welcher Form
• Bisher gezahlte Mieten (für die Rückforderung)

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention). Ein **Anwendungsbereichs-Prüfer** klärt zuerst, ob überhaupt eine wirksame Landesverordnung für den Ort und den Vertragszeitraum gilt — daran scheitern in der Praxis die meisten Fälle. Ein **Ausnahme-Prüfer** arbeitet die Tatbestände der §§ 556e, 556f BGB ab, weil sie die zulässige Miete vollständig verschieben. Ein **Rechen-Prüfer** ermittelt die zulässige Miete und den Überzahlungsbetrag. Ein **Rüge-Prüfer** ordnet den Vertrag zeitlich ein (Vertragsschluss bis/nach 31.03.2020), formuliert die Rüge und bestimmt den Beginn des Rückforderungszeitraums.

Ablauf

1. Anwendungsbereich ([§ 556d BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html))

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch **Rechtsverordnung der Landesregierung** bestimmten Gebiet mit **angespanntem Wohnungsmarkt** liegt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die **ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 %** übersteigen. Zu prüfen ist:

• Existiert für den Ort eine **wirksame Verordnung**? Sie muss begründet sein und muss nach § 556d Abs. 2 BGB **spätestens mit Ablauf des 31.12.2029** außer Kraft treten (Verlängerung durch Gesetz v. 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163, https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163/VO.html). Mehrere Landesverordnungen sind wegen fehlender Begründung für unwirksam erklärt worden; viele Länder haben 2025/2026 **neue** Verordnungen erlassen (z. B. Berlin mit Wirkung ab 01.01.2026). Die Fassung, die am Tag des **Vertragsschlusses** galt, ist im Landesgesetzblatt zu ermitteln.
• Fällt der **Vertragsschluss** in den Geltungszeitraum? Maßgeblich ist der Vertragsschluss, nicht der Mietbeginn.
• Handelt es sich um **Wohnraum**? Gewerberaum, Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung und Werkmietwohnungen sind ausgenommen (§ 549 Abs. 2 BGB).

Die Verfassungsmäßigkeit der Regelung ist geklärt: BVerfG, Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 u.a., https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BVerfG&Datum=2019-07-18&Aktenzeichen=1%20BvL%201/18.

2. Ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße

Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach **§ 558 Abs. 2 BGB**: Entgelte für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung, vereinbart oder geändert in den letzten **sechs Jahren**. Praktisch wird der **Mietspiegel** herangezogen; die Wohnung ist konkret in Feld und Spanne einzuordnen. Die zulässige Miete beträgt diesen Wert **zuzüglich 10 %**. Vertiefung zur Ermittlung: `/mietrecht:mieterhoehung-558-bgb`.

3. Vormiete und vorangegangene Modernisierung ([§ 556e BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html))

**Abs. 1 — Vormiete:** War die zuletzt geschuldete Miete (**Vormiete**) höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie Erhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden.

**Abs. 2 — Modernisierung in den letzten drei Jahren:** Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses **modernisiert** (§ 555b BGB), darf er die