/mieterhoehung-558-bgb

name: mieterhoehung-558-bgb
description: "Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB – aus beiden Perspektiven: Vermieter-Entwurf und Mieter-Wirksamkeitsprüfung. Wartezeit und Jahressperre § 558 Abs. 1 BGB, ortsübliche Vergleichsmiete § 558 Abs. 2 BGB, Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB, Begründungsmittel § 558a BGB (Mietspiegel, Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen, Mietdatenbank), qualifizierter Mietspiegel §§ 558c–558e BGB, Zustimmungs- und Klagefrist § 558b BGB, Abgrenzung zur Modernisierungsmieterhöhung § 559 BGB, Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB. Use when ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen gestaltet oder ein Mieter ein empfangenes Verlangen auf Wirksamkeit, Höhe und Fristen prüft."
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/mietrecht:mieterhoehung-558-bgb

Zweck

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist formstreng und zweiseitig: Dasselbe Prüfprogramm entscheidet darüber, ob der Vermieter ein durchsetzbares Verlangen in der Hand hält und ob der Mieter zustimmen muss. Ein formfehlerhaftes Verlangen ist **unwirksam** — die Zustimmungspflicht entsteht nicht, die Überlegungsfrist läuft nicht an, und der Vermieter verliert im Ergebnis mindestens ein Jahr. Diese Skill führt beide Perspektiven durch dieselbe Prüfkaskade und beziffert am Ende den tatsächlich zulässigen Erhöhungsbetrag.

Eingaben

• **Perspektive**: Vermieter-Entwurf oder Mieter-Prüfung eines empfangenen Verlangens
• Das **Verlangen** im Wortlaut (bei Mieter-Prüfung), Datum des **Zugangs**, Form (Brief / E-Mail / Textform)
• **Aktuelle Nettokaltmiete** und Datum der **letzten Mieterhöhung** bzw. des Mietbeginns
• Wohnungsfläche, Wohnlage, Baujahr, Ausstattung, energetische Beschaffenheit
• **Begründungsmittel**: Mietspiegel der Gemeinde / Sachverständigengutachten / drei Vergleichswohnungen / Mietdatenbank
• Frühere Erhöhungen der letzten drei Jahre (für die Kappungsgrenze)
• Ist der Ort **Mietpreisbremsen-Gebiet** ([§ 556d BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html), landesrechtliche Verordnung)?

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention). Ein **Form-Prüfer** beurteilt zuerst allein die Wirksamkeit des Verlangens — Textform, Adressierung, Begründungsmittel, Bestimmtheit — ohne jeden Blick auf die Höhe. Erst wenn das Verlangen formwirksam ist, bewertet ein **Materiell-Prüfer** die geforderte Miete an ortsüblicher Vergleichsmiete und Kappungsgrenze. Ein **Fristen-Prüfer** kontrolliert Jahressperre, 15-Monats-Frist, Überlegungs- und Klagefrist. Ein **Abgrenzungs-Prüfer** untersucht quer, ob in Wahrheit eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB vorliegt, die einem anderen Regime folgt. Die häufigste Fehlerquelle — Vermengung von Form- und Begründetheitsfrage — wird durch diese Trennung strukturell ausgeschlossen.

Ablauf

0. Perspektive bestimmen (Vermieter-Entwurf / Mieter-Prüfung)

Der Prüfstoff ist identisch, die Blickrichtung nicht. **Vermieter-Entwurf:** Die Schritte 1–7 werden als Gestaltungsvorgaben gelesen — jeder Punkt ist eine Anforderung, die der Entwurf erfüllen muss, bevor er das Haus verlässt. Ergebnis ist ein versandfertiges Verlangen plus Fristenkalender. **Mieter-Prüfung:** Dieselben Schritte werden als Angriffspunkte gelesen — jeder Punkt ist ein möglicher Unwirksamkeitsgrund. Ergebnis ist eine Zustimmungsempfehlung (voll / teilweise / verweigern) plus Klagerisikoeinschätzung. Bei der Mieter-Prüfung gilt die strikte Reihenfolge Form vor Höhe: Ist das Verlangen formunwirksam, ist die Höhe gar nicht mehr zu prüfen. Bei der Vermieter-Perspektive gilt umgekehrt, dass die Höhe früh feststehen sollte, weil sie die Wahl des Begründungsmittels steuert.

1. Wartezeit und Jahressperre ([§ 558 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html))

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des **Wirksamwerdens** der Erhöhung **seit 15 Monaten unverändert** ist (15-Monats-Frist). Das Verlangen selbst darf frühestens **12 Monate** nach der letzten Mieterhöhung zugehen (**Jahressperrfrist**). Beide Fristen sind zu trennen: Die Jahressperre betrifft den Zugang, die 15-Monats-Frist die Wirksamkeit. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB (Modernisierung, Betriebskosten) bleiben bei der Berechnung außer Betracht. Liegt die letzte Erhöhung weniger als ein Jahr zurück, ist das Verlangen **verfrüht und unwirksam**.

2. Ortsübliche Vergleichsmiete ([§ 558 Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html))

Maßgeblich sind die Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für **nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit** in den letzten **sechs Jahren** vereinbart oder geändert worden sind. Praktisch wird die geforderte Miete gegen den einschlägigen Mietspiegelwert plausibilisiert: richtiges Feld, richtige Spanne, gültige Fassung. Für die Flächenangabe ist die **tatsächliche** Wohnfläche maßgeblich, nicht die vertraglich genannte (BGH, Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2015-11-18&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20266/14). Liegt die Forderung oberhalb der Spanne, ist sie der Höhe nach unbegründet, soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.

3. Kappungsgrenze ([§ 558 Abs. 3 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html))

Unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete **innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 %** erhöhen. In Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung gilt per landesrechtlicher Verordnung eine abgesenkte **Kappungsgrenze von 15 %**. Berechnung: Ausgangswert ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung; zwischenzeitliche Erhöhungen nach