/moeblierte-kurzzeitvermietung

name: moeblierte-kurzzeitvermietung
description: "Möblierte Vermietung und Wohnen auf Zeit – Ausnahmen vom Wohnraummietrecht § 549 Abs. 2 Nr. 1 (vorübergehender Gebrauch) und Nr. 2 BGB (möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung), verkürzte Kündigungsfrist § 573c Abs. 3 BGB, Befristung § 575 BGB, Möblierungszuschlag und Mietpreisbremse §§ 556d, 556g BGB, Umgehungsprüfung, Zweckentfremdungsrecht der Länder; anhängige Reform BT-Drs. 21/6807 (Höchstdauer sechs bzw. acht Monate, Möblierungszuschlag-Ausweisung § 556d Abs. 1a, § 556g Abs. 1b BGB-E) mit Übergangsrecht. Rechtsstand: Oktober 2026. Use when eine möblierte oder befristete Wohnung vermietet, ein Möblierungszuschlag geprüft oder eine Kurzzeitvermietung als Umgehung der Mietpreisbremse angegriffen wird."
language: de
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/mietrecht:moeblierte-kurzzeitvermietung

Zweck

Möblierte Wohnungen auf Zeit sind in angespannten Märkten zum Hauptweg geworden, die Mietpreisbremse und den Kündigungsschutz zu umgehen. Die Umgehung funktioniert aber nur, wenn tatsächlich ein Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 BGB vorliegt. Liegt keiner vor, gilt das volle Wohnraummietrecht, und der Möblierungszuschlag ist Teil der an § 556d BGB zu messenden Miete. Diese Skill prüft die Ausnahmetatbestände, bewertet den Möblierungszuschlag und trennt das geltende Recht vom anhängigen Regierungsentwurf.

**Rechtsstand: Oktober 2026.**

• **Geltend:** § 549 Abs. 2 BGB ohne zeitliche Höchstgrenze; keine gesetzliche Regel zum Möblierungszuschlag; Mietpreisbremse bis 31.12.2029.
• **Anhängig, nicht geltend:** Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 v. 01.07.2026 (Anhörung im Rechtsausschuss am 14.10.2026; Stand 23.10.2026 nicht verabschiedet) und, parallel, der Gesetzentwurf des Bundesrates BT-Drs. 21/3509 v. 07.01.2026 (ohne bekanntes Ergebnis).

Eingaben

• **Vertrag** im Wortlaut: Laufzeit, Befristungsgrund, Zweckangabe, Möblierungsliste, ausgewiesener Zuschlag
• **Art der Wohnung:** abgeschlossene Wohnung oder Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung?
• **Bedarf des Mieters:** Projektarbeit, Studium, Übergang, oder dauerhafter Lebensmittelpunkt?
• Tatsächliche Dauer und Verlängerungen
• **Ausstattung:** Möbel, Zeitwert, Anschaffungsjahr
• Lage: Gebiet mit Mietpreisbremse? Zweckentfremdungssatzung / Registrierungspflicht der Gemeinde?
• Ortsübliche Vergleichsmiete für die unmöblierte Wohnung

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention).

• Ein **Tatbestands-Prüfer** ordnet das Verhältnis einer Fallgruppe des § 549 Abs. 2 BGB zu oder verwirft sie. Davon hängt alles Weitere ab.
• Ein **Umgehungs-Prüfer** vergleicht Vertragsetikett und tatsächliche Durchführung.
• Ein **Zuschlags-Rechner** bestimmt den angemessenen Möblierungszuschlag und spiegelt die Gesamtmiete an § 556d BGB.
• Ein **Beendigungs-Prüfer** bestimmt Kündigungsfrist und Befristungswirksamkeit.
• Ein **Reform-Prüfer** zeigt, was sich nach BT-Drs. 21/6807 ändern würde und ob der Vertrag als Altvertrag geschützt bleibt.

Ablauf

1. Die Ausnahmetatbestände ([§ 549 Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html))

Für die folgenden Mietverhältnisse gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557–561 BGB), die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) sowie der Kündigungs- und Bestandsschutz (u. a. §§ 568 Abs. 2, 573, 573a, 573d Abs. 1, 574–575, 575a Abs. 1, 577, 577a BGB) **nicht**:

| Nr. | Tatbestand | Kern der Prüfung | |---|---|---| | 1 | Wohnraum zu nur **vorübergehendem Gebrauch** | Ein konkreter, zeitlich begrenzter Sonderbedarf (Messe, Projekt, Saison). Die bloße kurze Befristung genügt nicht. | | 2 | **Möblierter** Wohnraum, der **Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung** ist, überwiegend vom Vermieter auszustatten, nicht zum dauernden Gebrauch einer Familie oder Lebensgemeinschaft überlassen | Bloße Möblierung einer **abgeschlossenen** Wohnung fällt **nicht** darunter. | | 3 | Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf angemietet hat | Hinweispflicht bei Vertragsschluss |

Abs. 3 enthält eine Sonderregel für **Studenten- und Jugendwohnheime**.

> **Kernaussage:** „Möbliert" allein ist **kein** Ausnahmetatbestand. Eine möblierte, abgeschlossene Wohnung, die einem Mieter als Lebensmittelpunkt überlassen wird, unterliegt dem vollen Wohnraummietrecht einschließlich der Mietpreisbremse.

2. Vorübergehender Gebrauch — Umgehungsprüfung

Maßgeblich ist der **Zweck** der Überlassung, nicht die vereinbarte Laufzeit. Indizien gegen einen vorübergehenden Gebrauch:

• Der Mieter meldet seinen Wohnsitz an und verlagert seinen Lebensmittelpunkt.
• Es gibt keinen konkreten Anlass, der die Befristung erklärt.
• Kettenverträge oder stillschweigende Verlängerungen.
• Ein Standardvertrag, der für alle Mieter des Objekts dieselbe Formel „Wohnen auf Zeit" verwendet.

Liegt kein vorübergehender Gebrauch vor, ist die Befristung nur nach [§ 575 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html) wirksam (Eigennutzung, Baumaßnahme, Werkwohnung, Grund schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt). Andernfalls gilt der Vertrag als auf **unbestimmte Zeit** geschlossen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).

3. Möblierungszuschlag nach geltendem Recht

• Der Möblierungszuschlag ist **Teil der Miete**. In einem Gebiet mit Mietpreisbremse ist die **Gesamtmiete** an § 556d BGB zu messen: ortsübliche Vergleichsmiete der unmöblierten Wohnung zuzüglich 10 % zuzüglich eines **angemessenen** Möblierungszuschlags.
• Eine gesetzliche Bemessungsregel gibt es nach geltendem Recht **nicht**. In der instanzgerichtlichen Praxis wird der Zuschlag aus dem Zeitwert der Möbel über eine Abschreibung und eine Verzinsung abgeleitet `[unverifiziert – prüfen]`. Pauschale Zuschläge von 30–50 % der Nettokaltmiete sind rege