/mietwucher-mietpreisueberhoehung

name: mietwucher-mietpreisueberhoehung
description: "Mietpreisüberhöhung und Mietwucher – Ordnungswidrigkeit § 5 WiStG (Überschreitung der üblichen Entgelte um mehr als 20 % infolge Ausnutzung eines geringen Angebots, Bußgeld bis 50.000 EUR), Straftat Wucher § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB (auffälliges Missverhältnis, Ausbeutung einer Zwangslage), Teilnichtigkeit der Mietabrede § 134 BGB und Rückforderung § 812 BGB bis zur Wesentlichkeitsgrenze (BGHZ 89, 316), Darlegungslast des Mieters für das Ausnutzen, Abgrenzung zur Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB, anhängige Reform BT-Drs. 21/1397. Rechtsstand: Oktober 2026. Use when eine Miete außerhalb oder neben der Mietpreisbremse als überhöht angegriffen, eine Anzeige bei der Bußgeldbehörde erwogen oder ein Vermieter gegen den Vorwurf der Mietpreisüberhöhung verteidigt wird."
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/mietrecht:mietwucher-mietpreisueberhoehung

Zweck

Die Mietpreisbremse greift nur bei Vertragsschluss, nur in Gebieten mit Landesverordnung und nur nach einer Rüge. § 5 WiStG greift dagegen bundesweit, während der gesamten Mietzeit und ohne Rüge. Dafür liegt die Hürde höher: Der Mieter muss darlegen, dass der Vermieter ein **geringes Angebot ausgenutzt** hat. § 291 StGB erfasst die schweren Fälle. Diese Skill prüft beide Tatbestände, beziffert den Rückforderungsanspruch und grenzt ihn von der Mietpreisbremse ab. Sie markiert die anhängige Reform, die das Ausnutzungsmerkmal streichen will.

**Rechtsstand: Oktober 2026.**

• **Geltend:** § 5 WiStG mit dem Merkmal „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots", Bußgeld bis 50.000 EUR; § 291 StGB.
• **Anhängig, nicht geltend:** Gesetzentwurf des Bundesrates BT-Drs. 21/1397 v. 27.08.2025 (Streichung des Ausnutzungsmerkmals, Bußgeld bis 100.000 EUR). Die Expertenkommission zum Mietrecht soll bis 31.12.2026 berichten. Der Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 enthält **keine** Mietwucherregelung.

Eingaben

• Vereinbarte Nettokaltmiete, Datum des Vertragsschlusses, spätere Erhöhungen
• **Übliche Entgelte:** Mietspiegelwert (Feld, Spanne), Gutachten, Vergleichsmieten der letzten sechs Jahre
• **Wohnungsmarktlage:** Leerstandsquote, Zweckentfremdungs- oder Mietpreisbremsenverordnung, Statistiken der Gemeinde
• **Suchverhalten des Mieters:** Dauer der Suche, Zahl der Bewerbungen, Absagen, Gründe für die Anmietung
• Persönliche Lage bei Vertragsschluss (Zwangslage, Unerfahrenheit, Sprachkenntnis) — für § 291 StGB
• Laufende Aufwendungen des Vermieters (für die Kostendeckungseinrede des § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG)

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention).

• Ein **Vergleichs-Rechner** ermittelt die üblichen Entgelte und die Überschreitung in Prozent.
• Ein **Markt-Prüfer** beurteilt das geringe Angebot im Teilmarkt.
• Ein **Ausnutzungs-Prüfer** baut die Darlegung des Mieters zum Kausalzusammenhang auf. Dieser Teil ist der Engpass jedes Verfahrens.
• Ein **Straf-Prüfer** prüft § 291 StGB gesondert.
• Ein **Anspruchs-Prüfer** beziffert die Rückforderung und die Verjährung und grenzt zur Mietpreisbremse ab.

Ablauf

1. Tatbestand § 5 WiStG — unangemessen hohes Entgelt

Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen **unangemessen hohe Entgelte** fordert, sich versprechen lässt oder annimmt (§ 5 Abs. 1 WiStG). Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der **Ausnutzung eines geringen Angebots** an vergleichbaren Räumen die **üblichen Entgelte um mehr als 20 %** übersteigen (§ 5 Abs. 2 S. 1 WiStG). Üblich sind die Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind, also ein Maßstab, der der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

**Kostendeckungseinrede:** Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind und nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung stehen (§ 5 Abs. 2 S. 2 WiStG).

**Rechtsfolge:** Geldbuße bis **50.000 EUR** (§ 5 Abs. 3 WiStG), Abführung des Mehrerlöses nach §§ 8 ff. WiStG. Zuständig sind die Bußgeldbehörden der Gemeinden; einzelne Städte (z. B. Frankfurt am Main) verfolgen Mietpreisüberhöhungen aktiv.

2. Das Ausnutzungsmerkmal — Darlegungslast des Mieters

Der Mieter muss im Einzelfall darlegen und beweisen, dass der Vermieter ein geringes Angebot ausgenutzt hat. Ein **Anscheinsbeweis** besteht **nicht**, auch nicht, wenn in der Gemeinde eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung gilt (BGH, Urt. v. 28.01.2004 – VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2004-01-28&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20190/03).

Darzulegen sind:

• das **geringe Angebot** im maßgeblichen Teilmarkt (Größe, Lage, Preissegment), nicht nur in der Gesamtstadt;
• die **eigenen Bemühungen** des Mieters, eine günstigere Wohnung zu finden: Dauer, Anzahl, Absagen;
• der **Kausalzusammenhang**: Der Mieter hat sich auf die hohe Miete nur eingelassen, weil er auf die Wohnung angewiesen war.

> In der Praxis scheitern die meisten Verfahren an diesem Punkt. Dokumentation der Wohnungssuche (Screenshots, Absagen, Besichtigungsliste) ist das wichtigste Beweismittel.

3. Zivilrechtliche Folge: Teilnichtigkeit und Rückforderung

§ 5 WiStG ist ein **Verbotsgesetz** i.S.d. [§ 134 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__134.html). Die Mietabrede ist nur insoweit nichtig, als sie die zulässige Miete übersteigt. Der Mietvertrag im Übrigen bleibt wirksam, und an die Stelle der unzulässigen Vereinbarung tritt der gesetzlich zulässige Preis (BGH, Beschl. v. 11.01.1984 – VIII ARZ 13/83, BGHZ 89, 316 = NJW 1984, 722, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=1984-01-11&Aktenzeichen=VIII%20ARZ%2013/83). Geschuldet bleibt die Miete bis zur