/kuendigung-zahlungsverzug-ordentlich

name: kuendigung-zahlungsverzug-ordentlich
description: "Ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückstands und unpünktlicher Zahlung – schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Rückstand über eine Monatsmiete für mehr als einen Monat), Verschulden und Geldschuld § 286 Abs. 4 BGB, Begründung § 573 Abs. 3 BGB, Schriftform § 568 BGB, Fristen § 573c BGB, Sozialklausel § 574 BGB, Verhältnis zur Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (BGH-Bestätigung v. 30.09.2026) und § 242-Kontrolle, anhängiger § 573 Abs. 4 BGB-E (BT-Drs. 21/6807). Rechtsstand: Oktober 2026. Use when ein Vermieter wegen Mietrückstands ordentlich (auch hilfsweise) kündigen will oder ein Mieter nach Schonfristzahlung prüft, ob die ordentliche Kündigung fortwirkt."
language: de
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/mietrecht:kuendigung-zahlungsverzug-ordentlich

Zweck

Bei Mietrückständen erklärt der Vermieter in der Praxis fast immer zwei Kündigungen: fristlos nach § 543 BGB und hilfsweise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Grund ist, dass die Schonfristzahlung nach geltendem Recht nur die fristlose Kündigung beseitigt. Diese Skill prüft die ordentliche Kündigung eigenständig: Erheblichkeit, Verschulden, Form, Frist und die Frage, ob die Berufung auf sie nach vollständiger Zahlung treuwidrig ist. Sie trennt die gefestigte Rechtsprechung vom anhängigen Regierungsentwurf, der diese Rechtsprechung einmal je Mietverhältnis korrigieren würde. Für die fristlose Kündigung: `/mietrecht:fristlose-kuendigung-543`.

**Rechtsstand: Oktober 2026.**

• **Geltend:** Die Schonfristzahlung heilt die ordentliche Kündigung nicht. Der VIII. Zivilsenat hat das am 30.09.2026 bestätigt (VIII ZR 21/26) und die Gerichte verpflichtet, § 573 BGB eigenständig zu prüfen (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2026-09-30&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2021/26).
• **Anhängig, nicht geltend:** § 573 Abs. 4 BGB-E nach dem Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 v. 01.07.2026 (Anhörung im Rechtsausschuss am 14.10.2026; Stand 23.10.2026 nicht verabschiedet).

Eingaben

• **Mietkonto:** Soll, Ist, Fälligkeiten (§ 556b Abs. 1 BGB: bis zum dritten Werktag), Zahlungseingänge
• Höhe der **Monatsmiete** (Bruttomiete einschließlich Vorauszahlungen)
• **Ursache** des Rückstands: Zahlungsunfähigkeit, Jobcenter / Sozialamt, Minderung, Zurückbehaltung, Versehen
• Bisherige Abmahnungen und unpünktliche Zahlungen
• **Kündigungsschreiben** (Wortlaut, Datum, Zugang, Unterschrift)
• Zahlungen nach Zugang der Kündigung, insbesondere innerhalb der Schonfrist
• Mietdauer (für § 573c BGB) und Härtegründe des Mieters (§ 574 BGB)

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention).

• Ein **Rückstands-Rechner** stellt den Rückstand zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung fest; Zahlungen werden nach § 366 BGB zugeordnet und berechtigte Minderungen abgezogen.
• Ein **Erheblichkeits-Prüfer** wendet die Schwelle der Rechtsprechung und die Gesamtabwägung an.
• Ein **Verschuldens-Prüfer** prüft § 286 Abs. 4 BGB und die Zurechnung Dritter.
• Ein **Form- und Fristen-Prüfer** kontrolliert Schriftform, Begründung und § 573c BGB.
• Ein **Heilungs-Prüfer** beurteilt die Lage nach Zahlung: kein Wegfall durch Schonfristzahlung, aber Kontrolle nach § 242 BGB; außerdem markiert er den Entwurf.

Ablauf

1. Pflichtverletzung: Rückstand und Erheblichkeit ([§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html))

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten **schuldhaft nicht unerheblich** verletzt hat. Ein Zahlungsrückstand von **mehr als einer Monatsmiete**, der **länger als einen Monat** besteht, kann die ordentliche Kündigung rechtfertigen. Ob die Pflichtverletzung nicht unerheblich ist, entscheidet das Tatgericht in einer Gesamtabwägung, insbesondere nach Dauer und Höhe des Verzugs (BGH, Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 = NJW 2013, 159, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2012-10-10&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20107/12). Die Schwellen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB müssen **nicht** erreicht sein.

**Fortdauernd unpünktliche Zahlung** kann ebenfalls eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung sein, regelmäßig aber erst nach einer Abmahnung `[unverifiziert – prüfen]`.

2. Verschulden ([§ 286 Abs. 4 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__286.html), [§ 276 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__276.html))

Anders als bei § 543 BGB setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB **Verschulden** voraus. Für Geldschulden gilt: Finanzielle Leistungsunfähigkeit entlastet grundsätzlich nicht. Der Mieter kann sich nur ausnahmsweise auf eine unvorhersehbare wirtschaftliche Notlage berufen und trägt dafür die Darlegungslast (vgl. VIII ZR 107/12). Verzögerungen des **Jobcenters** oder Sozialamts sind dem Mieter nicht nach § 278 BGB als Verschulden eines Erfüllungsgehilfen zuzurechnen; das Jobcenter wird bei der Erfüllung hoheitlicher Aufgaben tätig. Bei der ordentlichen Kündigung kann das Verschulden daher entfallen, wenn der Mieter alles Zumutbare getan hat (BGH, Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2012-10-10&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20107/12).

Eine **berechtigte Minderung** (§ 536 BGB) mindert den Rückstand; ein Irrtum des Mieters über die Minderungsquote entlastet nur, wenn er unverschuldet war. Vertiefung: `/mietrecht:mietmangel-minderung`.

3. Form, Begründung, Frist

• **Schriftform** ([§ 568 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__568.html)): eigenhändig unterschrieben von allen Vermietern, an alle Mieter. E-Mail oder Fax genügen nicht.
• **Begründung** ([§ 573 Abs. 3 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html)): Rückstand nach Höhe und Monate