/indexmiete-staffelmiete

name: indexmiete-staffelmiete
description: "Index- und Staffelmiete im Wohnraummietrecht – Gestaltung und Prüfung der Staffelmietvereinbarung § 557a BGB (Schriftform, betragsmäßige Staffeln, Jahresfrist, Kündigungsverzicht höchstens vier Jahre) und der Indexmietvereinbarung § 557b BGB (Schriftform, Verbraucherpreisindex, Änderungserklärung in Textform, Wirksamwerden ab dem übernächsten Monat), Sperre für §§ 558, 559 BGB (Ausnahme Heizungstausch § 555b Nr. 1a bei Indexmiete), Mietpreisbremse für jede Staffel bzw. die Ausgangsmiete §§ 557a Abs. 4, 557b Abs. 4 BGB, anhängige Indexkappung (BT-Drs. 21/6807). Rechtsstand: Oktober 2026. Use when eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, eine Indexanpassung erklärt oder eine erhaltene Anpassung auf Wirksamkeit und Höhe geprüft wird."
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/mietrecht:indexmiete-staffelmiete

Zweck

Index- und Staffelmiete sind die beiden gesetzlich zugelassenen Alternativen zur Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 BGB. Sie nehmen dem Vermieter das Mietspiegelverfahren ab, schließen es dafür aber für die Laufzeit aus. In den Inflationsjahren 2022/2023 hat die Indexmiete Mieten in kurzer Zeit stark erhöht, und deshalb steht sie im Zentrum der anhängigen Reform. Diese Skill prüft die Vereinbarung auf Wirksamkeit, rechnet eine Indexanpassung nach, spiegelt jede Staffel bzw. die Ausgangsmiete an der Mietpreisbremse und trennt geltendes Recht vom Entwurf.

**Rechtsstand: Oktober 2026.**

• **Geltend:** §§ 557a, 557b BGB in der seit 2015 bzw. 2001 bestehenden Fassung; Mietpreisbremse bis 31.12.2029 (§ 556d Abs. 2 BGB).
• **Anhängig, nicht geltend:** Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BT-Drs. 21/6807 v. 01.07.2026; Anhörung im Rechtsausschuss am 14.10.2026; Stand 23.10.2026 nicht verabschiedet). Er sieht vor, dass jährliche Indexsteigerungen **über 3 %** nur **zur Hälfte** berücksichtigt werden, und zwar nur in Gebieten, die die Landesregierung bestimmt, für höchstens fünf Jahre (§ 557b Abs. 4 BGB-E). Daneben enthält er Folgeänderungen zu § 559e BGB bei Staffelmiete.

Eingaben

• **Vertrag** im Wortlaut: Staffel- oder Indexklausel, Datum, Form (schriftlich, § 126 BGB?)
• **Staffelmiete:** Höhe und Fälligkeit jeder Staffel, vereinbarter Kündigungsverzicht
• **Indexmiete:** Ausgangsmiete, Ausgangsindexstand (Monat), Basisjahr, letzte Anpassung (Datum, Wirksamwerden)
• **Anpassungserklärung** im Wortlaut, Zugangsdatum
• Lage: Gebiet mit **Mietpreisbremse** (Landesverordnung am Tag des Vertragsschlusses)?
• Ortsübliche Vergleichsmiete zum Mietbeginn bzw. zur Fälligkeit jeder Staffel
• Modernisierungen während der Laufzeit

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention).

• Ein **Vereinbarungs-Prüfer** klärt zuerst, ob eine wirksame Staffel- oder Indexvereinbarung vorliegt. Ohne sie gilt allein § 558 BGB.
• Ein **Anpassungs-Rechner** prüft die Indexanpassung arithmetisch und kontrolliert Jahresfrist und Wirksamwerden.
• Ein **Mietpreisbremsen-Prüfer** misst die Ausgangsmiete (Index) bzw. jede einzelne Staffel an § 556d BGB.
• Ein **Sperr-Prüfer** klärt, welche weiteren Erhöhungen (§ 558, § 559, § 559e, § 560 BGB) neben der Vereinbarung möglich bleiben.
• Ein **Reform-Prüfer** markiert, was sich nach BT-Drs. 21/6807 ändern würde und ob der Vertrag als Altvertrag geschützt wäre.

Ablauf

1. Abgrenzung und Form

Staffel- und Indexmiete schließen sich gegenseitig aus. Beide verdrängen für ihre Laufzeit die Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 BGB. Beide Vereinbarungen sind **schriftlich** zu treffen (§ 557a Abs. 1, § 557b Abs. 1 BGB), also in **Schriftform** nach [§ 126 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126.html) mit eigenhändiger Unterschrift beider Seiten (bzw. qualifizierter elektronischer Form, § 126a BGB). Eine mündliche oder nur in Textform (E-Mail) getroffene Abrede ist formnichtig (§ 125 BGB), und es bleibt bei der Festmiete mit § 558 BGB. **Textform** ([§ 126b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html)) genügt nur für die **Änderungserklärung** bei der Indexmiete (§ 557b Abs. 3 BGB). Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 557a Abs. 5, § 557b Abs. 5 BGB).

2. Staffelmiete ([§ 557a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557a.html))

• **Betragsmäßig bestimmt:** Jede Staffel ist als Miete oder als Erhöhungsbetrag in EUR auszuweisen (Abs. 1). Prozentangaben genügen nicht.
• **Mindestens ein Jahr** muss die Miete jeweils unverändert bleiben (Abs. 2 S. 1).
• **Sperre:** Während der Laufzeit ist eine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB **ausgeschlossen** (Abs. 2 S. 2). Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB bleiben möglich.
• **Kündigungsverzicht:** Das Kündigungsrecht des Mieters kann höchstens für **vier Jahre** seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden (Abs. 3). Ein längerer Verzicht ist insoweit unwirksam.
• **Mietpreisbremse:** Die §§ 556d–556g BGB gelten für **jede Staffel**. Maßgeblich ist bei der zweiten und jeder weiteren Staffel die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt ihrer **Fälligkeit**. Eine in einer früheren Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten (Abs. 4).

3. Indexmiete ([§ 557b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html))

• **Index:** zulässig ist nur der vom Statistischen Bundesamt ermittelte **Verbraucherpreisindex für Deutschland** (Abs. 1). Andere Indizes, etwa ein Baukostenindex, sind für Wohnraum unzulässig.
• **Basisjahr:** Die Klausel muss kein Basisjahr nennen (BGH, Urt. v. 26.05.2021 – VIII ZR 42/20, NZM 2021, 878, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2021-05-26&Aktenzeichen=VIII%20ZR%2042/20). Bei der Berechnung darf aber nicht mit Indexständen verschiedener Basisjahre gerechnet werden. Nach einer Umbasierung durch Destatis sind beide Stände auf derselben