/heizungstausch-559e-559f

name: heizungstausch-559e-559f
description: "Heizungstausch und Wärmepumpe im Wohnraummietrecht – Modernisierungstatbestand § 555b Nr. 1a BGB (Heizungsanlage i.S.d. § 42 GModG), Ankündigung § 555c BGB, Duldung und Härte § 555d BGB, Umlageweg: 10-%-Umlage mit Förderabzug und 15-%-Erhaltungspauschale § 559e BGB, 8-%-Umlage § 559 BGB nur ohne gewährte Förderung oder bei zugleich vorliegender Nr. 1-Maßnahme, Kappung 0,50 EUR/m² § 559 Abs. 3a S. 3, § 559e Abs. 3 BGB, Jahresarbeitszahl-Nachweis und Halbierung der umlagefähigen Kosten bei Wärmepumpen § 559f BGB (seit 29.07.2026), vereinfachtes Verfahren § 559c BGB, Folgen für CO2-Kosten §§ 5a, 5b CO2KostAufG. Rechtsstand: Oktober 2026. Use when ein Vermieter einen Heizungstausch ankündigt oder umlegt oder ein Mieter eine Mieterhöhung nach Einbau einer neuen Heizung oder Wärmepumpe prüft."
language: de
provider_variants: [claude, gemini, openai]
test: ./test.md

/mietrecht:heizungstausch-559e-559f

Zweck

Der Heizungstausch hat seit 2024 ein eigenes Umlageregime, und seit dem **29.07.2026** gilt eine zusätzliche Bedingung für Wärmepumpen. Wer die Mieterhöhung nach dem allgemeinen § 559 BGB rechnet, rechnet oft falsch. Bei förderfähigen Heizungen gilt § 559e BGB mit anderer Quote, Pauschalen und Deckel. Bei Wärmepumpen halbiert § 559f BGB die umlagefähigen Kosten, wenn der Effizienznachweis fehlt. Diese Skill führt durch Qualifikation, Ankündigung, Bestimmung des Umlageweges, Rechnung und Kappung und weist die Folgewirkungen auf die CO2-Kosten aus. Allgemeine Modernisierung: `/mietrecht:modernisierung-559-bgb`.

**Rechtsstand: Oktober 2026.**

• **Geltend:** Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem Gesetz v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft 29.07.2026) **Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)**. § 555b Nr. 1a BGB verweist auf die Heizungsanlage i.S.d. **§ 42 GModG**, § 559e Abs. 2 BGB auf **§ 43 GModG**. **§ 559f BGB** ist neu.
• **Anhängig, nicht geltend:** Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 v. 01.07.2026 (Anhörung 14.10.2026; Stand 23.10.2026 nicht verabschiedet) mit Folgeänderungen zu § 559e BGB in §§ 555c, 556e, 557a, 561 BGB und der Anhebung der Schwelle des § 559c BGB auf 20.000 EUR.

Eingaben

• **Maßnahme:** alte Anlage (Art, Baujahr, Zustand, defekt?), neue Anlage (Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Biomasse, Hybrid, Gas/Öl nach § 43 GModG)
• **Kosten** je Wohnung, Aufteilung Gebäude/Wohnung, Rechnungen
• **Förderung:** beantragt, bewilligt, ausgezahlt (Höhe), zinsverbilligte Darlehen
• Bei Wärmepumpe: **Jahresarbeitszahl** nach VDI 4650 Blatt 1 durch einen Fachunternehmer, Gebäudebaujahr, Wärmeschutzstandard, Auslegungs-Vorlauftemperatur
• Wohnfläche, Nettokaltmiete pro m², frühere Modernisierungserhöhungen in den letzten sechs Jahren
• Ankündigungsschreiben (Wortlaut, Zugang) und Erhöhungserklärung
• Mietstruktur: Staffel- oder Indexmiete?

Sub-Agent-Architektur

Die Prüfung wird in Prosa von spezialisierten Schritten getragen; einen `agents`-Block trägt diese Skill bewusst nicht (mietrecht-Konvention).

• Ein **Qualifikations-Prüfer** ordnet die Maßnahme § 555b Nr. 1a BGB und gegebenenfalls zugleich Nr. 1 zu.
• Ein **Wege-Prüfer** klärt, ob § 559e BGB (Förderung in Anspruch genommen) oder § 559 BGB (keine Förderung trotz Förderfähigkeit) maßgeblich ist.
• Ein **Effizienz-Prüfer** prüft bei Wärmepumpen § 559f BGB: Nachweis, Ausnahmen, Halbierung.
• Ein **Rechen-Prüfer** rechnet die Erhöhung und spiegelt sie an allen Deckeln.
• Ein **Verfahrens-Prüfer** kontrolliert Ankündigung, Härteeinwand und Erhöhungserklärung.

Ablauf

1. Qualifikation ([§ 555b Nr. 1, Nr. 1a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html))

Nr. 1a erfasst bauliche Veränderungen, durch die eine **Heizungsanlage i.S.d. § 42 GModG** eingebaut oder aufgestellt wird. Spart die neue Anlage zugleich nachhaltig Endenergie ein, liegt auch eine **energetische Modernisierung** nach Nr. 1 vor. Dafür genügt eine zu erwartende, messbare und dauerhafte Einsparung (BGH, Urt. v. 26.03.2025 – VIII ZR 283/23, NJW 2025, 2023, https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=2025-03-26&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20283/23).

Der Austausch einer **defekten** Anlage enthält einen **Erhaltungsanteil**, der nicht umlagefähig ist.

2. Welcher Umlageweg? ([§ 559e BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html), [§ 559 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html))

| Konstellation | Weg | Quote | Erhaltungsanteil | Deckel | |---|---|---|---|---| | Maßnahme nach Nr. 1a, dem Grunde nach förderfähig, **Drittmittel in Anspruch genommen** | § 559e Abs. 1 S. 1 BGB | **10 %** der Kosten abzüglich Drittmittel | **pauschal 15 %** (§ 559e Abs. 2 BGB; nicht bei Anlagen nach § 43 GModG) | **0,50 EUR/m²** monatlich in sechs Jahren (§ 559e Abs. 3 BGB) plus Gesamtgrenzen § 559 Abs. 3a S. 1, 2 BGB | | Förderfähig, Förderung aber **nicht erfolgt** | § 559e Abs. 1 S. 2 → § 559 BGB | **8 %** | konkret zu ermitteln (§ 559 Abs. 2 BGB) | 0,50 EUR/m² für die Heizung (§ 559 Abs. 3a S. 3 BGB) plus 3 / 2 EUR/m² | | Keine Nr. 1a-Maßnahme, aber Nr. 1 (z. B. Dämmung im selben Zug) | § 559 BGB | 8 % | konkret | 3 / 2 EUR/m² |

§ 559 Abs. 1 BGB nennt Nr. 1a **nicht**. Eine reine Nr. 1a-Maßnahme ist daher nur über § 559e BGB umlagefähig, sofern nicht zugleich Nr. 1 vorliegt oder der Fall des § 559e Abs. 1 S. 2 BGB greift. Ein freies Wahlrecht zwischen beiden Wegen besteht nicht. **Streitig** ist, ob der Vermieter durch bewussten Verzicht auf einen Förderantrag den Weg über § 559 BGB (8 %, ohne 15-%-Pauschale) selbst eröffnen kann `[unverifiziert – prüfen]`.

3. Wärmepumpe: Jahresarbeitszahl ([§ 559f BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559f.html), seit 29.07.2026)

• **Abs. 1:** Beim Einbau oder Aufstellen einer **Wärmepumpe** ist die volle Erhöhung nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter eine **Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5** nachweist. Der Nachweis ist durch einen **Fachunternehmer** zu führ